[승소 사례] 임대차보증금 반환, 임대인의 부당한 공제 주장을 방어

안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 권우상 변호사 사무실입니다.

임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고, 이런저런 이유를 대며 보증금을 온전히 돌려주지 않는 임대인 때문에 마음고생 하시는 분들이 참 많습니다. 오늘 소개해 드릴 사례는
OO지원재단
이 임대인을 상대로 제기한
임대차보증금 반환 소송
입니다.

이 사건은 단순한 보증금 반환 문제를 넘어,
임대인이 주장하는 '신규 계약 무산에 따른 손해배상'이라는 까다로운 쟁점이 얽혀 있었습니다.
책상 앞이 아닌 현장에서 의뢰인의 목소리를 듣고 법리를 치밀하게 구성하여 얻어낸 소중한 승소 결과를 공유합니다.

1. 사건의 시작: 끝난 계약, 그러나 돌아오지 않는 보증금

원고인
OO지원재단
은 통일부 산하 공공기관으로서, 지원업무 운영을 위해
서울 강서구 가양동의 한 빌딩 건물을 임차하였습니다.

계약 내용:
보증금 1억 8,000만 원, 월 임대료 및 관리비 약 248만 원.

종료 경위:
재단은 2018년 말 계약 종료를 앞두고 적법하게 종료 통보를 하였고, 실제 건물을 인도하기 위해 최선을 다했습니다.

하지만 건물 인도 과정에서 센터를 실제 운영하던 제3의 단체와의 명도 소송 등 예상치 못한 변수가 발생하여 인도가 다소 지연되었습니다. 원고는 끝까지 책임감을 가지고 2020년 1월 31일, 건물을 원상회복하여 피고에게 인도하였습니다. 그러나 임대인인 피고는
보증금 1억 8,000만 원 중 약 1억 600만 원만을 반환
한 채 나머지의 지급을 거부했습니다.

2. 임대인의 주장: "당신들 때문에 새로운 계약이 깨졌다"

피고(임대인) 측은 남은 보증금 약 7,300만 원을 줄 수 없는 정당한 이유가 있다고 주장했습니다.

피고의 핵심 주장:
"재단이 건물을 제때 비워주지 않아 새로 들어오기로 했던 'OO데이케어센터'와의 임대차 계약이 무산되었다. 이로 인해 발생한 2년간의 차임 손해와 관리비 등 총 7,300만 원 상당을 보증금에서 공제하는 것이 당연하다."

피고는 원고의 건물 인도 지체를 '불법점유'로 규정하고, 그에 따른 거액의 손해배상을 요구하며 단단히 맞섰습니다.

3. 권우상 변호사의 현장 중심 해결 전략

저는 이 사건을 맡아 단순히 서류만 검토하는 것에 그치지 않았습니다. 당시 건물이 어떻게 관리되고 있었는지, 원고가 인도를 위해 어떤 노력을 기울였는지를 면밀히 파악했습니다. 그리고 법리적으로 피고의 주장이 왜 성립될 수 없는지 다음과 같이 반박했습니다.

첫째, '동시이행의 항변권'이라는 강력한 방패

우리 대법원 판례에 따르면, 임차인의 '건물 인도 의무'와 임대인의 '보증금 반환 의무'는
동시이행 관계
에 있습니다. 즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 돌려줄 준비를 마치지 않았다면, 임차인이 건물을 계속 점유하는 것은 정당한 권리 행사이지 '불법점유'가 아닙니다.

둘째, 임대인의 이행 제공 부족 입증

피고는 원고가 불법점유를 했다고 주장했지만, 정작 본인이 보증금을 반환하기 위해 어떤 현실적인 노력을 했는지 입증하지 못했습니다. 저는 이 점을 날카롭게 지적하여 원고의 점유가 불법이 아님을 법원으로부터 인정받았습니다.

4. 법원의 판단: "피고는 미지급 보증금 7천여만 원을 지급하라"

재판부(서울남부지방법원)는 저의 변론을 적극 수용하여 다음과 같은 판결을 내렸습니다.

[표]
구분
주요 내용
피고의 손해배상 주장
이유 없음.
원고의 점유는 불법점유가 아니므로 피고의 공제 주장은 기각함.
인정된 공제 범위
원고가 실제 점유·사용한 2020년 1월분 차임 및 관리비 약 272만 원만 인정.
최종 판결액
피고는 원고에게
70,925,210원
및 그에 따른 지연손해금을 지급하라.
소송비용
피고가 90%를 부담하라.

결과적으로 피고가 주장했던 막대한 손해배상금 중
실제 사용한 한 달 치 월세 정도를 제외한
모든 금액을 승소
로 이끌어낼 수 있었습니다.

5. 이번 승소 사례의 의미

이번 사건은 임대인이 임차인의 인도 지체를 빌미로 과도한 손해배상을 씌우려 할 때, 법리적인 원칙(동시이행 관계)을 얼마나 철저히 고수해야 하는지를 보여줍니다.

저는 공공기관인 원고가 소중한 예산을 부당하게 손실 보지 않도록 현장과 법리를 오가며 최선을 다했습니다.
의뢰인이 처한 어려운 상황을 내 일처럼 여기고 끝까지 책임지는 것, 그것이 제가 가진 변호사로서의 소신입니다.

법에 관련이 없는 일반인이 소송절차에 혼자 힘으로 임하다 보면 본인이 원하는 결과를 얻지 못하는 경우가 있습니다. 또한 절차에 따르는 것만으로 굉장한 신체적, 정신적 스트레스가 수반되기 때문에, 법률전문가의 도움을 받아 절차에 대응하여 수고로움을 줄이고 바람직한 결과를 받을 수 있도록 꼭 변호사 선임을 고려해보시길 권고드립니다.

각종 민형사상 사건에 관하여 법률전문가에게 문의사항이 있으시거나 실제로 관련 사건에 연루되어 어려움을 겪고 계신 분들은 주저하지 마시고
“권우상 변호사”에게 전화 주시면 상세하게 상담하여 드립니다.

[지도: 법무법인 동북아 권우상변호사사무소 서울특별시 서초구 법원로 15 정곡빌딩 서관 4층 416-417호 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글]

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