전세계약 후 소유권이 이전된 경우 전세사기피해자는 새로운 소유자에게 보증금을 청구할 수 있을까?

■ 임대차보증금 2억1천만 원 반환청구 소송 제기

– 전세계약 후 소유권이 이전된 경우 새로운 소유자에게 보증금을 청구할 수 있을까?

세입자가 집주인과 정상적으로 전세계약을 체결했는데,
계약 기간 중 해당 부동산이
제3자에게 매매되어 소유권이 이전
되는 경우가 있습니다.
이때 세입자는

“보증금을 누구에게 돌려달라고 해야 하나?”

라는 중요한 문제에 직면하게 됩니다.

이번 사건은 바로 이러한 상황에서
세입자가 신규 소유자(매수인)를 상대로
보증금 반환을 청구한 사례입니다.

1. 사건의 경위

1) 전세계약 체결

원고(세입자)는 2021년 8월 6일,
●●종합건설(기존 소유자)과 아래 조건으로 전세계약을 체결했습니다.
보증금:
210,000,000원(2억1천만 원)
임대기간: 2021. 9. 3. ~ 2023. 9. 2.
대상: 별지 목록 기재 부동산
세입자는 위 금액을 ●●종합건설에 지급하고
해당 부동산에 입주했습니다.

2) 부동산의 소유권 이전

그러나 전세계약 체결 두 달여 후인
2021년 11월
,
●●종합건설은 해당 부동산을 피고(새로운 소유자)에게 매도했습니다.

매매대금: 210,000,000원
매매계약일: 2021. 11. 18.
소유권 이전등기일: 2021. 11. 19.

즉, 세입자는 계약 기간 중
집주인이 바뀌는 상황
을 맞게 되었습니다.

2. 세입자의 계약 해지 의사표시

세입자는 임대차관계 종료를 위해
임대차계약 해지 의사표시를 해야 하는데
,
기존 소유자가 아닌
새로운 소유자인 피고에게
이를 전달해야 합니다.
원고는 소장을 통해

“소장 부본 송달을 임대차계약 해지 의사표시로 본다”

고 명시했습니다.

즉, 소송 자체를
해지 통지의 수단
으로 보고 있는 것입니다.

3. 청구 내용(세입자가 소송을 제기한 이유)

세입자는 다음과 같이 주장합니다.

자신은 전세계약에 따라
보증금 2억1천만 원을 지급
했다.
이후 부동산의 소유권은 피고에게 이전되었다.
임대차계약은 해지되었다(또는 해지하겠다).
따라서
새로운 소유자인 피고는 보증금을 반환할 의무가 있다
.
결론적으로, 세입자는

“보증금 210,000,000원을 지급하라”

는 내용의 소송을 청구하였습니다.

4. 쟁점: 보증금 반환 책임은 누구에게 있는가?

이 사건에서 핵심은 하나입니다.

임대차계약 중 소유자가 변경된 경우,

새로운 소유자에게 보증금 반환 책임이 승계되는가?

기본적으로 주택임대차보호법은
소유권이 이전되면 임대인의 지위도 함께 이전된다
고 봅니다.
따라서 원칙적으로
새 주인은 세입자에게
보증금 반환 책임을 부담
합니다.
이 사건은 이러한 법리에 기초하여
세입자가
기존 집주인이 아닌 새 집주인을 상대로 소송
을 제기한 것입니다.

4. 법원의 판단 – 세입자 승

법원은 세입자의 주장을 받아들였습니다.

주문(판결 결과)

1. 피고는 원고로부터 별지2 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에

210,000,000원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

즉, 새 소유자가 부동산을 인도받는 시점에 보증금을 지급해야 한다는 판결입니다.
또한 가집행 선고로 인해,
피고가 항소하더라도 즉시 강제집행이 가능합니다.

판결문 삽입

5. 핵심 법리

주택임대차보호법상,

부동산의 소유권이 이전되면

임대인의 지위도 새로운 소유자에게 승계

됩니다.

따라서 임대차계약이 종료되면,
새 집주인이 보증금 반환 의무를 부담합니다.

이 사건에서도 법원은 이 법리를 그대로 적용하여
세입자에게 유리한 판단을 내렸습니다.

6. 시사점

✔ 1) 집주인이 바뀌어도 보증금은 보호된다
새 소유자는 임대차 관계의 권리·의무를 승계합니다.

✔ 2) 경매 절차에서는 반드시 배당요구를 해야 한다
이를 놓치면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

✔ 3) 해지 의사표시는 도달이 중요
분쟁 예방을 위해 문자, 내용증명, 소송 등으로 명확히 해야 합니다.

✔ 4) 가집행 선고는 매우 실효성 있는 보호 장치
상대방이 항소하더라도 즉시 집행 가능합니다.

7. 한 줄 정리

“집주인이 바뀌었다고 해서 보증금이 사라지지 않는다.

새로운 소유자가 책임을 진다.”

8. 이런 상황이라면?

집주인이 바뀌었다
경매가 시작됐다
보증금을 받을 상대가 누구인지 모르겠다
임대차계약 해지 통지를 어떻게 해야 할지 모른다
이런 경우 방치하면
수천만 원의 손해
가 발생할 수 있습니다.
초기 대응이 매우 중요합니다.