공공임대 분양전환, 무주택 시점은 언제일까

한번 솔직하게 여쭤보겠습니다.

공공임대아파트에 살다가 분양전환을 받으신 분들 중에 "내가 임대차계약 쓸 때 다른 집이 잠깐 있었는데, 그건 금방 정리했으니 괜찮겠지" 하고 넘어가신 적, 혹시 없으신가요?

이번에 대법원이 2026년 4월 30일에 선고한 2025다220178 부당이득금반환 사건은 바로 이 지점을 정면으로 다룬 판결입니다. 결론부터 짧게 말씀드리면, "임대차계약 체결 당시"의 무주택 여부가 핵심이라는 것입니다.

어떤 문제가 다투어졌나

원고는 공공임대아파트의 명도세대 임차인이었습니다.
명도세대(=기존 임차인이 나간 자리에 개별 계약으로 들어온 세대)였기 때문에 일반 입주자모집공고가 아닌 개별 임대차계약 방식으로 입주하셨던 것입니다.

문제는, 임대차계약을 맺을 당시 원고 본인 명의로 다른 주택에 소유권이전등기가 되어 있었다는 점이었습니다. 다만 그 후 분양전환계약을 맺기 전에 합의해제(=계약 당사자끼리 서로 합의해서 등기를 없던 일로 되돌리는 것)를 원인으로 등기를 말소했습니다. 그래서 원고는 "분양전환 시점에는 무주택이니 우선 분양전환 대상자가 맞다"며, 정당한 분양전환가격과 실제 지급한 가격의 차액을 부당이득으로 돌려달라고 청구한 사안이었습니다.

왜 시점이 그렇게 중요한가

원심 법원은 원고 손을 들어주었습니다. 분양전환 시점에는 다른 주택의 등기가 말소되어 있었으니 무주택 요건을 갖추었다고 본 것이죠. 그러나 대법원은 시점 자체를 다시 잡았습니다.

핵심 법리는 구 임대주택법(2014. 5. 28. 개정 전) 제21조 제1항 제1호와, 그 시행령·시행규칙, 그리고 구 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2가 사업주체에게 부과한 "사전 확인의무"에 있습니다.
사업주체는 임대차계약 체결 전에 미리 입주 대상자의 무주택 여부를 전산검색으로 확인해야 합니다. 그렇다면 무주택 요건도 당연히 그 확인 시점, 즉 "임대차계약 체결일"부터 갖추고 있어야 한다는 것이 대법원의 판단입니다.

대법원은 "임대차계약 체결 당시 명도세대 임차인이 다른 주택을 소유하고 있었다면 (...) 무주택 요건을 갖추지 못한 것이 되고, (...) 그 이후 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하게 되었더라도 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복된다고 할 수 없다"고 분명히 밝혔습니다. 즉, 한 번 자격을 못 갖춘 채 계약했으면 사후에 등기를 정리해도 자격이 되살아나지 않는다는 뜻입니다.

우리 사례라면 어떻게 대응해야 할까

비슷한 상황에 계신 분이라면 두 가지를 먼저 점검하셔야 합니다.

첫째, 임대차계약서에 적힌 "계약 체결일"이 정확히 언제인지, 그날을 기준으로 본인이나 세대원이 다른 주택의 소유권등기를 가지고 있었는지를 등기부등본으로 확인하는 것입니다.

둘째, 만약 등기가 있었다면 단순한 명의신탁(=실제 주인은 따로 있고 이름만 빌려준 경우)이었는지, 매매·증여로 진짜 소유권이 있었는지를 구분해야 합니다.

다행히 구 임대주택법 제21조 제1항 제2호 등에서는 일정한 예외(상속, 일시적 보유 등)를 인정합니다.

따라서 무주택 요건 미충족이라는 결과만 보고 포기하실 일이 아니라, 예외 조항에 해당하는 사정이 있는지 차근차근 따져보는 것이 중요합니다. 이미 분양전환계약을 마치고 차액 반환 소송을 고민 중이시라면, 임대차계약 체결 당시 등기 상태와 그 등기의 성격(=실질적 소유였는지 여부)을 입증할 수 있는 자료부터 모아두시기를 권해 드립니다.

정리하며

이번 판결은 분양전환을 받은 후에 차액을 돌려달라고 다투는 분들께 한 가지 분명한 신호를 줍니다.

무주택 요건의 시점은 "임대차계약 체결일"이라는 점입니다.

처음 듣기에는 가혹하게 느껴지실 수 있지만, 반대로 말하면 그 시점만 깔끔하게 정리되어 있다면 이후 다툼에서 훨씬 유리한 위치에 설 수 있다는 뜻이기도 합니다. 등기부와 계약서만 손에 쥐고 천천히 짚어보면, 충분히 길을 찾을 수 있는 사안입니다. 혼자 막막해하지 마시고, 본인 사례에 맞는 예외 조항이나 입증 전략을 함께 찾아보시면 좋겠습니다.

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