전세사기 예방 및 보증금 반환 방법 | 권우상 변호사 법무법인 동북아

안녕하세요.
최근 주택 가격이 급등하면서 전세를 찾는 사람이 많아졌죠. 하지만 이러한 시기에 주택 제도의 허점을 노려 전세 사기를 하는 경우가 늘어났으며 이는 심각한 사회 문제로 여겨집니다. 전세 수요가 늘면서 전세 가격도 함께 오르고 있는데요. 적은 금액이 아닌 만큼 피해를 입게 되면 물적 손해뿐만 아니라 지속적인 스트레스와 같은 정신적인 피해가 더 클 수도 있습니다.
따라서 오늘은 심각한 피해를 야기하는 전세 사기의 유형과 예방 방법, 전세 계약 시 유의사항, 그리고 전세 사기 발생 시 대응 방법에 대하여 알려드리겠습니다.

전세보증사고의 발생

전세 계약을 체결한 후 계약 기간이 종료되었음에도 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 것을 ‘보증사고’라고 합니다.
보증사고는
1) 전세계약 해지 또는 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하는 경우
나,
2) 전세계약 기간 중 전세목적물에 대해 경매 또는 공매가 실시되어 배당 후 전세보증금을 반환받지 못한 경우
로 정의할 수 있습니다.
이러한 보증사고 액수는 2016년에 약 34억 원에 머물렀지만 2021년에는 무려 5790억의 규모로 크게 늘었습니다. 올해 7월만 하더라도 약 872억 원의 규모를 보이며 피해 정도가 커지고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
보증사고의 원인으로는 금리가 인상하는 등의 요인으로 주택 매매가격이 하락하는 경우에 빈번하게 발생하고 특히 전세가율이 높은 주택에서는 ‘깡통전세’의 형태로 발생하게 됩니다.

전세사기의 유형

(1) 갭투기

갭투기는
매매가와 전세가의 차이가 적거나 전세가율이 높은 주택
을 전세 세입자를 구하여 받은 보증금으로 매매대금을 충당하는 형태의 전세사기를 말합니다. 자신이 가진 돈은 적지만 전세를 통해 큰 보증금을 얻게 되면 그 돈으로 다른 주택을 매입하는 것입니다. 이 경우 집주인은 돌려줘야 할 보증금을 마련하지 못할 경우 세입자는 자신의 보증금을 반환받기 어렵게 됩니다.

실제로 서울에서 분양 대행사를 통하여 ‘깡통주택’ 약 524채를 연달아 매입하는 경우가 있었는데, 전세계약 종료 시점에 보증금을 마련하지 못하는 대규모의 보증금 미반환 사건이 있었습니다.

(2) 제도 악용

주택 관련 법령을 악용하여 전세사기를 하는 유형입니다. 주택임대차보호법에서는 임대인에 대한 임차인의 대항력으로서 전입신고를 하게 되면 그 효력은
다음 날부터 인정
됩니다. 이를 악용해서 전입신고 완료 전 미리 담보대출을 실행하여 결과적으로 세입자는 담보대출보다 후순위 배당권자가 되어 자신의 보증금을 빼앗기게 되는 것입니다.

(3) 국세 등 체납 사실 미고지

임대인이 자신의 명의로 된 재산을 가족 명의로 돌려놓은 뒤 개인 사업자로 등록한 사업으로부터 발생하는 세금을 지속적으로 체납한 상태에서 해당 임대인의 소유권을 이전받은 건물에 전세로 들어간 임차인은 집이 경매로 넘어가도 보증금을 받지 못하게 됩니다. 이는 국세기본법상 국세는 다른 채권보다 우선 징수되기 때문입니다.

전세사기의 예방

전세 계약 전

1. 주택임대차 표준계약서 사용하기
주택임대차 표준계약서에는 대항력과 우선변제권 실행에 관한 방법, 보증금이 증액될 시 해당 부분 보호 방법, 임차권등기명령제도 등 임차인의 보호에 관한 규정을 안내하고 있습니다. 또한 묵시적 갱신 등과 같이 임대인과 임차인 간의 권리 의무에 대한 정보를 상세 제공하여 분쟁을 예방하고 있습니다.
2. 주변 시세 체크
인터넷을 통해 간단하게 시세 정보를 확인하실 수 있습니다. 한국부동산원 부동산테크나 국토교통부 실거래 공개 시스템 등의 사이트에서 시세 정보 확인이 가능합니다. 또한 계약을 하려는 부동산 인근의 공인중개사를 직접 찾아가는 등 현장에 방문하는 것이 필수라고 보아야 합니다.

3. 임대인의 부채규모 및 국세 체납 여부 확인
임대인의 등기부등본을 통해 근저당권이나 전세권 등 임차권에 대하여 선순위인 채권이 있는지 확인하여야 합니다. 또한 중개인, 임대인 등을 통해 선순위 보증금이 있는지, 국세나 지방세 등 세금을 체납한 사실이 있는지 확인해야 합니다.
4. 확정일자 부여현황 열람 및 임대차현황 확인
임대인의 동의를 통해 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있습니다. 다가구주택인 경우 건물 전체 임대차 현황도 열람할 수 있으며 전입세대 현황은 임대인의 위임을 받아 열람할 수 있습니다.

전세 계약 후

1. 임대차 신고
관할 주민센터를 방문해서 임대차 신고를 해야 합니다. 이를 통해 우선변제권의 요건인 주택의 인도, 전입신고, 확정일자가 함께 부여되며 다음 날부터 효력이 발생합니다.

2. 전세보증금반환보증 가입
주택도시보증공사(HUG) 주택금융공사, 서울보증보험 등을 통해 전세보증금반환보증에 가입하여 보증금을 보호할 필요가 있습니다.

3. 전입신고
관할 주민센터를 방문하거나 정부24를 통해 온라인으로도 신고할 수 있습니다.

전세사기 발생 시 대처방법

1. 계약해지
우선, 임대인에게 계약연장을 하지 않는다는 것과 전세보증금 반환에 관한 내용증명을 보낸 후 아래의 대응을 하시면 됩니다. 내용 증명의 내용에는 주소, 계약 기간 등의 필수 항목과 전세보증금의 미반환으로 인한 손해를 임대인에게 청구한다는 내용을 추가할 필요가 있습니다.
2. 임차권등기명령
내용증명 이후에도 반환하지 않는다면 임차권등기명령 신청을 하시면 됩니다. 임차권등기명령 제도란 임차인이 임대차계약 종료 후에도 임대차등기를 허용함으로써 우선변제권을 유지한채로 이사(퇴거)할 수 있도록 하는 제도입니다. 임차권등기가 제대로 되었는지 꼭 확인을 하신 후 새로운 거주지에 전입신고를 하셔야 합니다.

제3조의3(임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

②

임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항

을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③ (생략)

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른

임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득

한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도

이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다

.

⑥ (생략)

⑦ (생략)

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다.

일반적으로 임차인은 임차 기간 만료 후 전세보증금을 반환받고 동시에 주택을 인도한 후 이사를 가게 되는데요, 하지만 전세보증금을 받지 못한 채로 이사를 가게 되면 가지고 있던 대항요건이나 우선변제권이 상실되어버립니다.
하지만 보증금이 없다고 이미 정해진 이사를 가지 않을 수 없으므로 임차권등기명령 신청을 통해 이사 후에도 기존 임차 주택에 대한 대항력과 우선변제권의 효력이 유지되도록 하는 제도입니다.
4. 전세보증금반환 소송 및 강제집행
그럼에도 임대인이 전세금을 반환하지 않는다면 결국 보증금반환소송을 거쳐 판결문을 받아 강제집행을 착수해야 합니다. 경매 절차에서 우선변제권을 주장하여 배당받는 방법으로 자신의 보증금을 회수할 수 있습니다. 강제 경매에 들어가게 되면 반환 지연에 따른 이자도 함께 받으실 수 있으며 소송비용도 당연히 배당받을 수 있습니다.
전세보증금반환 소송은 내용증명 등의 통지 여부, 임차권 등기를 통한 대항력 및 우선변제권 확보 등의 전제를 갖추어야 하는 만큼 까다로운 소송에 해당합니다. 하지만 임차권등기명령 신청만으로 임대인이 보증금을 쉽게 반환해주지 않을 가능성이 높기 때문에 전세보증금반환 소송 및 강제 집행 단계까지 염두해두셔야 합니다.

내용증명이나 임차권등기명령 신청의 경우 혼자서도 진행할 수 있지만 과정이 까다롭고 시간과 비용이 소요됩니다. 또한 이후 소송으로도 이어질 수 있기 때문에 처음부터 놓치는 부분 없이 확실하게 대응하셔야 합니다. 그렇기 때문에 관련 사건이 발생했다면 우선적으로 법률 전문가에게 간단하게 상담 받으시는 것을 권해드립니다.

전세사기 등 각종 민형사상 사건에 관하여 법률전문가에게 문의사항이 있으시거나 실제로 관련 사건에 연루되어 어려움을 겪고 계신 분들은 주저하지 마시고

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