증여 부동산 감정가로 과세된 사례

안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 권우상 변호사 사무실입니다.

혹시 부동산을 증여받은 뒤, 예상보다 훨씬 높은 세금이 나와서 당황하신 경험 있으신가요?

결론부터 말씀드리겠습니다. 증여받은 부동산에 붙는 세금은 '시가'(실제 거래될 수 있는 객관적인 가격)를 기준으로 매겨집니다
. 그리고 이 시가에는 일정 조건을 갖추면 평가기간 바깥의 감정가액(감정평가사가 매긴 가격)까지 포함될 수 있습니다. 2026년 4월 2일 대법원이 선고한 판결(2025두35499)이 바로 이 점을 다시 한번 확인해준 사례입니다.

왜 이런 결론이 나오는지, 어떤 구조로 세금이 매겨지는 것인지 차근차근 풀어보겠습니다.

증여세 시가주의, 그 출발점

구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액을 '증여일 현재의 시가'에 따르도록 하고 있습니다.
쉽게 말해, 증여가 이루어진 그 시점에 해당 부동산이 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지를 기준으로 세금을 매긴다는 뜻입니다.

여기서 말하는 시가란, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래될 때 통상적으로 성립되는 가격을 의미합니다. 실제 매매가격이 있으면 가장 좋겠지만, 증여는 돈을 주고받는 거래가 아니다 보니 매매가격이 존재하지 않는 경우가 대부분입니다.

이때 법은 매매사실이 있는 경우의 거래가액, 공신력 있는 감정기관 둘 이상이 평가한 감정가액의 평균, 수용·경매·공매가액 등을 시가로 인정합니다. 이게 핵심입니다.

평가기간 밖의 가격도 시가가 될 수 있다는 점

[표]
법이 정한 '평가기간'(증여재산의 경우 증여일 전 6개월~후 3개월)에 위와 같은 가액이 확인되면 곧바로 시가로 인정됩니다.

그런데 이번 판결에서 문제가 된 부분은 바로 이 평가기간 밖의 감정가액입니다.
구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않더라도, 증여일 전 2년 이내이거나 신고기한까지의 기간 중 매매·감정 등이 있었다면 일정 요건 하에 평가심의위원회(세무서 등에 설치된 가격 평가 전문 심의기구)의 심의를 거쳐 이를 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

쉽게 말해 평가기간 바깥이라 하더라도 가격 변동의 특별한 사정이 없다면 그 가액을 시가로 볼 수 있다는 것입니다. 이 사건에서 과세관청은 바로 이 단서 규정을 근거로 감정가액을 시가로 보아 증여세를 부과했습니다.

이 판결에서 납세자가 다투었던 두 가지

원고(납세자)측은 크게 두 가지를 주장했습니다.

첫 번째, 시행령 단서 규정 자체가 법률의 위임 범위를 벗어난 무효라는 주장이었습니다.
증여를 합의 해제할 자유까지 침해한다는 논리도 함께 내세웠습니다. 그러나 대법원은 이 단서 규정이 모법(상증세법 제60조)의 시가주의 원칙에 부합하고, 객관적 교환가치를 정확하게 산정하기 위한 구체화·명확화 규정이므로 위임 한계를 벗어나지 않는다고 판단했습니다.

두 번째, 설령 단서 규정이 유효하더라도 유사 주택(비슷한 조건의 다른 주택)의 매매가액을 시가로 삼을 수 없다는 주장이었습니다.
유사 주택의 소유권이전등기(부동산의 주인이 바뀌었음을 공식 기록하는 절차)가 완료된 시점이 원고들의 증여세 신고·납부 이후여서, 법이 정한 기간 안에 들어오지 않는다는 논리였습니다.

이에 대해 대법원은 이 사건 과세처분은 애초에 유사 주택의 거래가액이 아니라 해당 부동산에 대한 감정가액 자체를 토대로 한 것이라는 점을 확인하며 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 의뢰인의 이야기를 끝까지 들은 뒤에야 전략을 세울 수 있었습니다. 이처럼 과세 근거가 정확히 무엇인지를 파악하는 것이 사건의 방향을 좌우합니다.

한 걸음 먼저 살피는 것이 결과를 바꿉니다

이번 판결이 알려주는 실무적 교훈은 분명합니다. 부동산을 증여받을 때에는 평가기간뿐 아니라 그 전후로 형성될 수 있는 감정가액·매매가액까지 폭넓게 고려해야 한다는 점입니다.

증여세 문제는 사전에 시가 평가 구조를 정확히 이해하고, 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점을 항상 염두에 두셔야 합니다.

정리하면 이렇습니다. 증여세는 시가를 기준으로 부과되며, 평가기간 밖의 감정가액도 일정 요건을 갖추면 시가로 인정될 수 있습니다. 부동산 증여를 계획하신다면 평가기간 전후의 매매·감정 동향까지 넓게 살펴보시길 권고드립니다.

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