월세, 전세 임차기간 중 관리비용 책임은 누구에게?

안녕하세요.

살다보면 집에 들어가는 소모품도 많고, 예상치못하게 이런저런
비용이 많이들게 되죠.월세나 전세 계약을 하고 살던도중
드는 수리비,유지비는 누가 내야할까요?
알아보고자 합니다.

임대인,임차인의 권리및 의무

제618조(임대차의 의의)

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을

사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여

차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

임대차계약으로 인해 임대인과 임차인은 의무와 권리가 생깁니다.

임차인은 임차주택을 인도받아 사용, 수익할 수 있고,
임차기간 중 사용 수익에
필요한 상태를 유지해 줄것을 요구
할 수 있습니다. 그리고 계약기간 중
임차주택을 잘 관리, 보존하여 계약기간이 종료되면
반환 및 원상회복
해야할 의무가 주어집니다.

임대인은 임차인에게 차임을 지급하라고 청구할 수 있고,
임차기간 동안 임차주택의 상태를 유지할 의무와
계약 종료 후 임차보증금을 돌려줘야할 의무가 있죠.

사용, 수익에 필요한 상태?

임대인이 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를
가지고 있다는건 알겠는데 그 상태란 어떤 것을 말하는 걸까요?
간단하게 판례를 살펴보겠습니다.

그러나 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고

손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면

그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을

수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라

사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것

이라면 임대인은 그 수선의무를 부담

하게 됩니다

(

대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결)

임대인의 수선의무는

특약에 의하여 이를 면제

하거나

임차인의 부담

으로

돌릴 수 있습니다.

그러나 특별한 사정이 없는 한

건물의 주요 구성부분에 대한 대수선

,

기본적 설비부분의 교체

등과

같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담

합니다

(

대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결

).

[생활법률정보]

대법원 판례에 따르면 파손의 정도가 크지않아 임차인이 큰비용없이
손쉽게 고칠 수 있을만한 작은 것이면 수선의무가 없다고 하고 있습니다.
전구같은 소모품처럼 생활하는데 큰 지장이 없다면 꼭 집주인이 수선해줄 의무는 없는 것이죠.

하지만
"건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분"
의 교체에 대해서는
수선의무를 부담하고 있다고 하는데요. 예를 들어 건물 균열등으로 인해 비가 새는경우,
벽지에 곰팡이가 생기는 경우와 같이 건물자체로 인해 발생되는 문제들
전기시설이나 상하수도, 보일러, 싱크대
등과 같은 기본적인 설비
대규모 수선이 필요하다면 임대인이 수선의무가 있습니다.

하지만 임차인에게도 관리의 의무가 있기때문에 문제가 생겼더라도
환기를 안시켜서 벽에 곰팡이가 피거나, 겨울철 관리를 안해서 수도동파, 보일러 동파가 되는등
본인과실이라면 임대인에게 수리비용을 요구할 수 없습니다.

수리를 해야할 경우

관리부실과 같은 임차인의 과실이 없는데 자비를 들여 수리를 한 경우
민법 제626조에 따라 임차인은
상환청구권
이 있습니다.
임차주택의 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 비용에 대하여
임대인에게 상환을 청구 할 수 있습니다.

임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우

①

손해배상을 청구

할 수 있고,

② 수선이 끝날 때까지

차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절

할 수 있으며,

③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나

④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는

임대차계약을 해지

할 수 있습니다

(

「민법」 제627조

및

대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결

참조).

[생활법령정보]

처음 집을 보러갈때 문제가 될것 같은 사항이 있다면
계약전 미리 이야기 후 특약에 남겨놓는것이 가장 좋습니다.
임대차 계약 후에 처음 입주시 상태를 꼼꼼히 살펴보시고
당시 상태의 사진을 많이 남겨놓으시길 바랍니다.

사는 도중 집에 문제가 생겼다면 바로 임대인에게 연락해 알리고
건물이나 시설자체 노후로 인한건지 관리부실로 인한건지 판단이
될만한 기록을 남기는게 좋습니다.

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혼자 힘으로 임하다 보면
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