전세보증금, 등기부만 믿으면 안 되는 이유—전세사기 유형과 수사 대응의 모든 것

안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 권우상 변호사 사무실입니다.

계약서에 도장을 찍고 나서야 시작되는 불안

전세계약을 마치고 이삿짐을 풀어놓은 날 밤, 등기부등본에 아무 이상이 없었는데도 괜히 찜찜한 기분이 드셨던 적 있으신가요. "설마 나한테 그런 일이 생기겠어"라고 생각하셨던 분들이, 실제 전세사기 피해자가 되어 저를 찾아오시는 경우가 적지 않습니다. 오늘은 전세사기가 어떤 방식으로 벌어지는지, 그리고 피해를 입었거나 혐의를 받게 되었을 때 어떻게 대응해야 하는지를 함께 살펴보겠습니다.

등기부가 깨끗해도 당하는 이유

전세사기의 수법은 생각보다 훨씬 다양하고 교묘합니다.

먼저, 집주인에게는 "월세로 놓겠다"고 해놓고 세입자에게는 전세계약서를 작성하여 보증금 전액을 가로채는 전월세 이중계약이 있습니다. 같은 집을 같은 날짜에 여러 사람에게 전세 놓아 보증금을 이중으로 받아가는 동일 매물 이중계약도 빈번한데, 등기부등본만 봐서는 이중 계약이 진행되고 있다는 사실을 전혀 알 수 없습니다.

특히 주의하셔야 할 것이 시간차를 이용한 근저당 설정입니다.
세입자의 대항력, 그러니까 "내 보증금을 지킬 수 있는 법적 힘"은 전입신고를 마친 다음 날 0시에야 생깁니다. 반면 근저당권은 등기부에 설정한 그날 바로 효력이 발생합니다. 이 하루의 빈틈을 노려, 깨끗한 등기부를 보여주고 계약을 체결한 뒤 그 즉시 근저당을 걸어버리는 것입니다. 세입자 입장에서는 속수무책으로 당할 수밖에 없는 구조입니다.

미납 국세를 숨기는 수법도 있습니다. 집주인이 국세나 지방세를 체납하고 있으면, 경매가 진행될 때 그 세금이 세입자 보증금보다 먼저 변제되는 경우가 있습니다. 등기부에는 아무런 표시가 없어서, 경매가 이루어진 뒤에야 밀린 세금만큼 보증금을 돌려받지 못한다는 사실을 알게 됩니다. 이런 피해를 예방하기 위해 현재는 세입자가 계약 전 집주인의 체납 정보를 확인할 수 있는 체납정보확인권이 주택임대차보호법에 마련되어 있으니, 반드시 활용하시길 권고드립니다.

다가구주택의 경우에는 가구별로 별도의 등기가 나뉘지 않고 건물 전체가 하나의 등기로 묶여 있기 때문에, 다른 세입자가 얼마나 있고 보증금이 얼마인지 파악하기가 대단히 어렵습니다. 이 점을 악용하여 이미 주택 가치를 초과하는 보증금이 쌓여 있는데도 "얼마 안 된다"고 거짓말을 하고 계약을 체결하는 것 역시 전세사기에 해당합니다.

"돌려줄 형편이 안 됐을 뿐인데"—미필적 고의라는 복잡한 문제

모든 보증금 미반환이 곧 사기는 아닙니다.
계약 당시에는 보증금을 돌려줄 의사도 능력도 충분했으나, 이후 부동산 시세가 전반적으로 하락하거나 개인 경제 사정이 급격히 나빠져 돈을 마련하지 못하는 경우가 있습니다. 이런 상황이라면 이론적으로 사기라고 보기는 어렵습니다.

문제는 수사기관이 바라보는 시각이 다를 수 있다는 점입니다. "계약 당시에 이미 이런 결과가 올 수 있다는 걸 어느 정도 알고 있었던 것 아니냐"라고 추궁하면서 미필적 고의, 즉 "혹시 이런 일이 벌어질 수도 있겠다고 어렴풋이 알면서도 행위를 감행한 심리 상태"를 따지는 것입니다.

미필적 고의의 판단은 담당 수사관이나 판사 개개인의 가치관에 따라 상당히 달라질 수 있는 영역
입니다. 단순히 "몰랐습니다"라고 주장하는 것만으로는 부족하며, 계약 당시의 부동산 시장 상황·본인의 재정 상태·의사결정 과정 등을 다각도로 입증해야 합니다. 구체적 사실관계에 따라 결론이 크게 달라질 수 있습니다.

이 부분에서 대응을 잘못하면 형사처벌뿐 아니라 이후
민사소송을 통한 손해배상 책임
까지 뒤따를 수 있으므로, 초기 단계부터 정확한 법률 판단이 반드시 필요합니다.

꼭 기억하셔야 할 세 가지

* 등기부등본만으로는 전세사기를 막을 수 없습니다. 체납정보확인권 행사, 선순위 보증금 확인 등 계약 전 다층적인 점검이 필수입니다.

* 보증금을 못 돌려주는 것과 '사기'는 다릅니다. 다만 미필적 고의가 인정되면 형사처벌과 민사 손해배상이 동시에 이어질 수 있으므로, 임대인 입장에서도 방심해서는 안 됩니다.

* 수사 초기 대응이 사건 전체의 방향을 결정합니다. 경찰 단계에서 사실관계가 어떻게 정리되느냐에 따라 이후 재판의 흐름이 완전히 달라집니다.

복잡한 절차는 저에게 맡겨주십시오

전세사기 사건은 피해자이든 혐의를 받는 입장이든, 법률 용어와 절차가 복잡하고 감정적으로도 극심한 스트레스를 받는 사안입니다.
경찰 조사에서의 한마디, 서면 하나가 이후 재판의 판도를 바꿀 수 있습니다. 혼자서 감당하시기보다는 전문가에게 맡기셔서 복잡한 절차의 부담을 덜고, 일상으로 돌아가시는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.

법에 관련이 없는 일반인이 소송절차에 혼자 힘으로 임하다 보면 본인이 원하는 결과를 얻지 못하는 경우가 있습니다. 또한 절차에 따르는 것만으로 굉장한 신체적, 정신적 스트레스가 수반되기 때문에, 법률전문가의 도움을 받아 절차에 대응하여 수고로움을 줄이고 바람직한 결과를 받을 수 있도록 꼭 변호사 선임을 고려해보시길 권고드립니다.

각종 민형사상 사건에 관하여 법률전문가에게 문의사항이 있으시거나 실제로 관련 사건에 연루되어 어려움을 겪고 계신 분들은 주저하지 마시고 "권우상 변호사"에게 전화 주시면 상세하게 상담하여 드립니다.