법인 부동산 거래, 근저당권까지 날린 실제 판례

안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 권우상 변호사 사무실입니다.

내가 산 건물에 걸린 근저당, 하루아침에 사라질 수 있다면

회사 소유의 부동산을 매수하고, 그 부동산을 담보로 은행 대출까지 받았습니다. 등기부등본도 깨끗하고, 거래 과정에 별다른 문제가 없었습니다. 그런데 어느 날 그 회사가 이렇게 말합니다.

"주주총회 특별결의를 거치지 않았으니, 애초에 매매계약 자체가 무효입니다."

황당하지 않으신가요? 계약을 직접 체결해 놓고 스스로 무효를 주장하다니, 상식적으로 납득하기 어렵습니다. 실제로 하급심 법원도 같은 생각이었습니다. 그런데 대법원의 결론은 달랐습니다.

甲 회사, 자기 주주에게 건물을 팔다

사건의 줄거리는 이렇습니다. 甲 주식회사는 자사 주주인 乙과 丙에게 회사 소유 부동산을 매각하는 계약을 체결했습니다. 이후 해당 부동산의 절반(1/2 지분)에 대해 乙 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 乙은 이를 담보로 丁 은행 등에 근저당권을 설정했습니다.

그런데 시간이 흐른 뒤 甲 회사가 태도를 바꿉니다.

이 매매는 회사 영업의 중요한 일부를 넘긴 것인데 상법이 요구하는
주주총회 특별결의를 거치지 않았으니 처음부터 무효라는 주장
을 꺼내 든 것입니다. 그리고 丁 은행 등을 상대로 근저당권 등기의 말소까지 청구했습니다.

원심이 甲 회사의 손을 들어주지 않은 이유

하급심은 甲 회사의 청구를 받아들이지 않았습니다.

핵심 논거는 신의성실의 원칙(신의칙)이었습니다. 자기가 직접 계약을 맺어 놓고 뒤늦게 무효를 들먹이는 것은 상대방의 신뢰를 저버리는 행위이므로 허용될 수 없다는 판단이었습니다. 은행 입장에서는 정상적으로 등기된 부동산을 믿고 담보를 잡은 것이니, 얼핏 수긍이 가는 결론이기도 합니다.

대법원이 제동을 건 결정적 한 마디 — "강행법규 앞에선 신의칙도 물러난다"

대법원은 원심을 뒤집었습니다. 그 근거는 명쾌합니다.

상법 제374조 제1항 제1호는 주주의 이익을 보호하기 위한 강행법규이므로, 주주총회의 특별결의 없이 이루어진 영업양도는 상대방의 선의·악의를 불문하고 무효이다.

강행법규를 위반한 자가 스스로 무효를 주장하는 것을 신의칙으로 막아버리면, 강행법규가 막으려 했던 결과를 오히려 실현시키는 셈이 되어 입법 취지를 완전히 몰각하게 된다.

쉽게 풀어보면 이렇습니다. 법이 "이 절차를 반드시 거쳐라"라고 못 박아 둔 것은 회사 주주 전체의 이익을 지키기 위해서입니다.
그런데 "네가 직접 한 계약이잖아"라는 이유로 무효 주장 자체를 틀어막으면, 정작 그 법이 보호하려던 주주들의 권리가 증발해 버립니다. 대법원은 바로 이 점을 짚었습니다.

아울러 甲 회사가 丁 은행에 별도의 신뢰를 부여한 적도 없고, 주주 전원의 동의가 근저당 설정 시점까지 유지되었다고 보기도 어렵다는 사정을 종합하여, 甲 회사의 말소 청구가 신의칙에 반한다고 단정할 수 없다고 판시했습니다.

이 판결이 던지는 세 가지 메시지

(1) 강행법규 위반의 무효는 '누가 주장하느냐'와 무관합니다.

계약 당사자 본인이라 해도 무효 주장이 원칙적으로 봉쇄되지 않습니다. 신의칙은 강행법규의 입법 취지를 잠식할 수 없기 때문입니다.

(2) 법인과 부동산을 거래할 때, 등기부등본만으로는 부족합니다.

상대방이 주식회사라면 해당 거래가 '영업의 중요한 일부 양도'에 해당하는지, 주주총회 특별결의가 적법하게 이루어졌는지를 반드시 확인해야 합니다.

(3) 담보를 잡는 금융기관도 예외가 아닙니다.

매도인의 등기 원인이 무효라면, 그 위에 설정된 근저당권 역시 말소될 수 있습니다. 담보 심사 시 법인의 의사결정 절차까지 점검하는 것이 리스크 관리의 핵심입니다.

변호사의 한마디 — 주주총회 의사록 한 장의 무게

이 판결은 "계약서에 도장을 찍은 회사가 스스로 무효를 주장할 수 있느냐"라는 직관적 의문에 대해 대법원이 법 체계의 논리적 일관성을 택한 사례입니다. 실무적으로 가장 뼈아픈 교훈은, 거래 상대방인 은행조차 보호받지 못했다는 점입니다.

법인과의 부동산 거래나 담보 설정을 앞두고 계신다면, 계약 전 주주총회 의사록 한 장을 요구하는 습관이 수천만 원, 때로는 수억 원의 손실을 막아줄 수 있습니다.
구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 유사한 상황에 놓이셨다면 반드시 전문가의 조력을 받으시길 권합니다.

[표]
근거 판례: 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다210092, 210093 판결

관련 법령: 상법 제374조 제1항 제1호, 제434조 · 민법 제2조(신의성실의 원칙)