억울한 아파트 하자 보수, 건설사 반대에도 소송 가능한 이유

"안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 권우상 변호사 사무실입니다."

새로 입주한 아파트 곳곳에 균열이 가고 물이 새는데, 정작 건설사가 가진 '미분양 세대'의 표 때문에 하자 보수 소송조차 시작하지 못하고 계신가요?
"건설사가 반대하면 끝인가"라는 생각에 밤잠을 설치셨을 입주민 여러분의 마음을 누구보다 잘 알고 있습니다.
최근 대법원(2025다213134)에서 이런 억울함을 풀어줄 매우 의미 있는 판결이 나왔습니다. 오늘은 여러분이 가장 궁금해하시는 질문들을 중심으로, 현장의 온기를 담아 알기 쉽게 풀어드리겠습니다.

Q1. 우리 아파트는 미분양 세대가 많습니다. 건설사(분양자)가 그 세대들의 주인이라며 관리단 집회에서 하자 소송을 계속 반대하는데, 방법이 없을까요?

"네, 이제는 건설사가 반대하더라도 당당하게 소송을 진행하실 수 있습니다."

과거에는 미분양 세대가 많을 경우, 건설사가 그 세대들의 의결권을 행사하여 입주민들의 하자 보수 청구 결의를 무산시키는 경우가 종종 있었습니다. 본인들이 책임을 져야 하는 일에 본인들이 '반대' 표를 던지는 모순적인 상황이었죠.

하지만 우리 법원은
미분양 세대를 소유한 분양자에게는 하자담보책임을 묻는 안건에 대해 의결권이 없다
는 점을 명확히 했습니다. 즉, 고양이에게 생선 가게를 맡길 수 없듯, 하자의 당사자인 건설사가 그 책임을 묻는 투표에 참여하는 것은 공정하지 않다는 취지입니다.

Q2. 최근 대법원 판결(2025다213134)의 핵심 내용은 무엇인가요?

이 판결은 집합건물 관리단 집회에서 아주 중요한 법리적 가이드라인을 제시했습니다.

미분양 세대주도 관리단원인가?
: 네, 분양되지 않은 세대를 소유한 건설사도 원칙적으로는 관리단의 구성원입니다.

하지만 의결권은 제한된다
: 우리 민법 제74조는 "사단법인과 어느 사원의 관계사항을 의결하는 경우에는 그 사원은 결의권이 없다"고 규정합니다. 이를 집합건물법에도 적용한 것입니다.

하자 소송 결의 시 제외
: 관리단이 건설사를 상대로 하자 보수를 요구하는 소송을 낼 때, 그 건설사는 '이해관계인'에 해당합니다. 따라서 건설사가 가진 미분양 세대의 표는 결의 요건을 계산할 때
아예 제외
하고 계산해야 합니다.

Q3. 그렇다면 관리단 집회에서 의결 정족수를 어떻게 계산해야 하나요?

이 부분이 가장 실무적이고 중요한 포인트입니다. 제가 현장에서 의뢰인분들께 늘 강조하는 계산법은 다음과 같습니다.

[표]
구분
일반적인 의결
하자 소송 결의 (대법원 판결 적용)
전체 세대 수
아파트 전체 세대 기준
건설사 소유 미분양 세대 제외
의결권 지분
전체 공유지분 기준
건설사 소유 지분 제외
결론
건설사 찬성이 필요할 수 있음
입주민들만의 찬성으로도 가결 가능

예를 들어, 100세대 중 40세대가 미분양이라면, 예전에는 100명을 기준으로 과반수를 따졌지만,
이제는
건설사의 40세대를 뺀 60명만을 기준으로
의결 요건(구분소유자 수 및 의결권 비율)이 충족되었는지를 판단하게 됩니다.

Q4. 건설사가 관리사무소를 장악하고 자료를 안 보여주는데, 어떻게 대응해야 할까요?

"그럴 때 바로 제가 현장으로 달려가는 것입니다."

법리적인 해석도 중요하지만, 하자 분쟁은 결국 '현장'과 '증거'의 싸움입니다. 건설사가 자료를 은폐하거나 협조하지 않는다고 해서 포기하실 필요 없습니다.

현장 방문 및 채증
: 저는 서류만 검토하지 않습니다. 직접 단지를 방문하여 하자 상태를 눈으로 확인하고, 관리단의 현황을 파악합니다.
내용증명 및 자료공개청구
: 법적인 절차에 따라 정당하게 자료를 요청하고, 불응 시 이에 따른 법적 책임을 엄중히 묻습니다.
정당한 집회 소집 지원
: 건설사의 방해를 뚫고 적법한 절차에 따라 입주민 집회가 열릴 수 있도록 전 과정을 세심하게 자문해 드립니다.

권우상 변호사의 진심: "의뢰인이 배신하지 않는 한, 저는 끝까지 함께합니다."

법은 책상 위에 있는 글자가 아니라, 억울한 사람의 눈물을 닦아주는 도구여야 한다고 믿습니다. 건설사라는 거대 기업을 상대로 소송을 준비하는 것이 얼마나 막막하고 두려운 일인지 잘 압니다.

하지만 이번 대법원 판결로 입주민 여러분의 정당한 권리를 찾을 수 있는 길이 활짝 열렸습니다.
저는 단순히 법률 지식을 전달하는 변호사를 넘어, 여러분의 소중한 보금자리를 지키기 위해 현장에서 함께 발로 뛰는 파트너가 되겠습니다.

어려운 용어 때문에 고민하지 마시고, 언제든 편하게 연락해 주십시오. 여러분의 눈높이에서 가장 정직하고 명쾌한 해답을 찾아드리겠습니다.

[상담 안내]
아파트 하자 보수 문제로 관리단 결의에 어려움을 겪고 계신가요? 현재 단지의 미분양 현황과 하자의 상태를 알려주시면,
권우상 변호사
가 직접 검토 후 실무적인 해결책을 제시해 드리겠습니다.
"언제나 당신의 곁에서, 현장을 누비는 권우상 변호사였습니다."

[지도: 법무법인 동북아 권우상변호사사무소 서울특별시 서초구 법원로 15 정곡빌딩 서관 4층 416-417호 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글]

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