공동근저당권 설명 안 한 중개사에게 책임 물을 수 있을까

"안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 권우상 변호사 사무실입니다."

최근 전세 사기나 경매 사고가 빈번해지면서, 보증금을 지키기 위해 밤잠 설치시는 분들이 많습니다.
특히 내가 들어갈 집뿐만 아니라 건물 전체에 큰 빚(공동근저당)이 걸려 있다는 사실을 나중에야 알게 되었을 때의 그 막막함은 이루 말할 수 없으실 겁니다.

오늘은 "중개사가 공동근저당과 다른 세대의 보증금 현황을 제대로 알려주지 않았을 때, 법적으로 책임을 물을 수 있는지"에 대해 최근 대법원 판례를 중심으로 친절하게 답변해 드리겠습니다.

Q1. "변호사님, 다세대주택에 입주했는데 나중에 보니 건물 전체에 큰 근저당이 잡혀 있었어요. 중개사는 별말 없었는데, 이게 문제가 되나요?"

A1. 네, 매우 큰 문제가 될 수 있습니다.

최근 대법원(2025. 12. 4. 선고 2024다305087)은 임차인의 손을 들어주는 아주 의미 있는 판결을 내놓았습니다.

일반적으로 중개사가 "이 호실에 등기부등본상 얼마가 잡혀 있습니다"라고만 말하는 경우가 많습니다.

하지만 만약 그 건물이
여러 세대가 묶인 '공동근저당' 상태
라면, 중개사는 내가 들어갈 호수뿐만 아니라
함께 묶인 다른 세대의 선순위 권리관계
까지도 꼼꼼히 확인해서 설명해 줄 의무가 있다는 것이 법원의 판단입니다.

권우상의 한마디:
"제가 현장에 나가보면, 다세대 주택의 경우 주인 한 명이 여러 호실을 가지고 있으면서 건물 전체를 담보로 대출을 받는 경우가 태반입니다. 단순히 '이 방은 깨끗해요'라는 말만 믿어서는 안 되는 이유입니다."

Q2. "다른 호수의 보증금이 제 보증금과 무슨 상관인가요?"

A2. 경매가 진행될 때 '배당 순서'와 '금액'이 달라지기 때문입니다.

우리 민법 제368조에 따르면, 공동저당권이 설정된 부동산들이 경매에 넘어가면 각 부동산의 가액에 비례하여 채무를 분담하게 됩니다. 이때 중요한 점은 다음과 같습니다.

경매대가 산정:
매각대금에서 그 부동산이 부담할 경매비용은 물론,

먼저 들어온 다른 임차인들의 소액보증금이나 선순위 보증금을 먼저 빼고
남은 금액을 계산합니다.

중개사의 의무:
따라서 중개사는 다른 세대에 누가 사는지, 그들의 보증금은 얼마인지, 언제 입주했는지를 확인하여 임차인에게 알려줘야 합니다. 그래야 임차인이 "아, 나중에 경매에 넘어가도 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있겠구나"라고 판단할 수 있기 때문입니다.

Q3. "중개대상물 확인·설명서에 별다른 내용이 없었다면 책임을 물을 수 있나요?"

A3. 공인중개사법 제30조에 따라 손해배상 청구가 가능할 가능성이 큽니다.

대법원 사례에서도 중개사가 다음과 같은 잘못을 저질렀을 때 책임을 인정했습니다.

[표]
구분
중개사의 과실 사례
물건 표시 오류
다세대주택(집합건물)인데 단독주택으로 잘못 기재한 경우
권리관계 누락
공동근저당 사실을 명시하지 않거나 다른 세대 선순위 권리를 미기재한 경우
확인 소홀
임대인에게 다른 세대 임대차 현황 자료를 요구하지 않은 경우
설명 미흡
자료 요구에 임대인이 불응했다면 그 사실조차 임차인에게 알리지 않은 경우

이런 경우 중개사가 고의나 과실로 의무를 위반한 것으로 보아, 임차인이 회수하지 못한 보증금에 대해 배상 책임을 지게 됩니다.

권우상 변호사가 드리는 실무 팁

많은 분이 "설마 중개사가 알아서 잘 해줬겠지"라고 생각하십니다.
하지만 사고는 늘 '당연하다'고 생각한 지점에서 터집니다.

확인·설명서 빈칸을 주의하세요:
'실제 권리관계'란이 비어 있다면 반드시 다른 세대 보증금 현황을 적어달라고 요구하십시오.
공동저당 여부 확인:
등기부등본 하단에 '공동담보 목록'이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
현장의 목소리:
저는 의뢰인을 대신해 직접 관리사무소를 방문하거나 주변 시세를 파악해, 경매 시 예상 배당액을 시뮬레이션해 드리고 있습니다. 책상 위 서류만으로는 보증금을 지킬 수 없기 때문입니다.

보증금은 의뢰인의 전 재산이나 다름없습니다. 그 무게를 알기에 저는 임대차 계약서 한 장도 가벼이 넘기지 않습니다.

혹시라도 중개사의 잘못된 설명으로 인해 소중한 보증금을 잃을 위기에 처해 계신다면, 혼자 고민하지 마시고 언제든 권우상 변호사를 찾아주십시오.
의뢰인이 배신하지 않는 한, 저는 끝까지 여러분의 곁을 지키며 현장에서 발로 뛰겠습니다.

"언제나 의뢰인의 곁에서, 진심을 다해 소통하겠습니다."

혹시 현재 임대차 계약 전이시거나, 이미 사고가 발생하여 확인·설명서 검토가 필요하신가요?
제가 직접 작성하신 확인·설명서를 바탕으로 중개사의 과실 여부를 분석해 드릴 수 있습니다.

[지도: 법무법인 동북아 권우상변호사사무소 서울특별시 서초구 법원로 15 정곡빌딩 서관 4층 416-417호 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글]

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