법률 가이드 - 집합건물법 서면 합의와 의결권의 비밀

"안녕하세요. 의뢰인의 입장에 서서 최선을 다하는 권우상 변호사 사무실입니다."

상가나 오피스텔, 아파트와 같은 집합건물에 살다 보면 관리단과 입주민 사이에 크고 작은 다툼이 끊이지 않습니다.
특히 관리비 산정이나 공용부분 사용 문제로 갈등이 깊어지면, 관리단 측에서 특정 구분소유자를 상대로 소송을 제기하겠다는 결정을 내리기도 하는데요.

이때 "나를 상대로 소송을 한다는데, 내가 반대표를 던질 수도 없는 건가?" 혹은 "자기들끼리 서류만 돌려서 결정한 게 법적으로 효력이 있나?"라는 의문을 가지시는 분들이 많습니다. 오늘은 최근 선고된
대법원 2025. 11. 20. 선고 2025다211190 판결
을 바탕으로, 집합건물법상 서면 결의의 요건과 의결권 제한의 비밀을 아주 쉽게, 그리고 상세히 풀어드리고자 합니다.

1. 기초 개념부터 확실히: 관리단과 서면 결의란 무엇인가?

먼저 '관리단'이라는 개념을 이해해야 합니다.

관리단이란 집합건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립되는 단체입니다.
건물의 유지·관리를 위해 중요한 결정을 내리는 주체이죠.

보통은 '관리단 집회'라고 하여 한자리에 모여 투표하는 것이 원칙이지만, 바쁜 현대 사회에서 모든 소유자가 한곳에 모이기는 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 그래서 우리
집합건물법 제41조 제1항
은 다음과 같은 예외를 인정하고 있습니다.

서면 결의(서면 합의):
관리단 집회에서 결의할 사항에 대해 구분소유자 및 의결권의 각
4분의 3 이상
이 서면으로 합의하면, 실제로 모여서 집회를 연 것과 동일한 효력을 인정합니다.

성립 요건:
법에서는 서면 결의의 절차나 시한, 종이의 형식에 대해 특별한 제한을 두지 않습니다. 다만, "구분소유자들이 결의의 구체적인 내용을 충분히 알고 합의했는가"가 가장 핵심입니다. 내용을 제대로 모른 채 서명만 받았다면 나중에 법적 분쟁의 불씨가 될 수 있습니다.

2. '의결권 제척' – 내 목소리를 낼 수 없는 상황이 있다?

이번 대법원 판결의 가장 중요한 쟁점은 "과연 누구에게 투표권을 줄 것인가"였습니다.
법 용어로는 이를
'의결권 제척'
이라고 부릅니다.

상식적으로 생각했을 때, 관리단이 'A라는 사람에게 소송을 걸지 말지'를 결정하는데, 정작 당사자인 A가 투표에 참여해 반대표를 던진다면 공정한 결과가 나오기 힘들겠죠?

대법원은 비법인사단(관리단)에 대해 민법 규정을 유추적용하여 다음과 같이 판단했습니다.

"관리단과 특정 구분소유자 사이에 이해관계가 충돌하는 '관계사항'에 대해서는 해당 소유자의 의결권을 배제해야 한다."

여기서 말하는 '관계사항'이란 단순히 돈을 주고받는 거래뿐만 아니라 다음과 같은 경우를 모두 포함합니다.

관리단이 특정 소유자를 상대로 부당이득반환 소송을 제기하기로 결의할 때
이미 제기한 소송을 사후에 인정(추인)하는 결의를 할 때
해당 소유자의 개인적 이익과 관리단의 공동 이익이 정면으로 충돌할 염려가 있는 모든 사항

3. 대법원 판례(2025다211190)의 구체적인 내용과 시사점

이번 판결의 기초 사실을 익명화하여 재구성해 보겠습니다.

[사례 재구성]
A 상가 관리단은 구분소유자 B씨가 공용부분을 무단으로 점유하여 수익을 얻고 있다고 판단했습니다. 이에 관리단은 B씨를 상대로 '부당이득반환 소송'을 제기하기 위해 서면 결의를 진행했습니다.

결의 과정에서 관리단은 B씨의 의결권(지분)을 제외하고 나머지 소유자들의 찬성표를 모아 4분의 3 이상을 충족했다고 주장했습니다. 이에 B씨는 "나에게도 의결권이 있는데 왜 나를 빼고 결의했느냐, 이 결의는 무효다"라며 맞섰습니다.

대법원의 결론
은 명확했습니다.
B씨를 상대로 소송을 제기하는 것은 B씨의 개인적 이익과 관리단의 이익이 충돌하는 전형적인 경우이므로,
B씨에게는 의결권이 없다
는 것입니다. 따라서 B씨를 제외하고 정족수를 계산한 관리단의 결의는 절차적으로 정당하다는 취지입니다.

이 판결은 관리단이 소송을 준비할 때 누구의 표를 계산에 넣어야 하는지, 그리고 반대로 소송을 당할 위기에 처한 소유자가 어떤 권리를 주장할 수 있는지를 명확히 정리해 주었다는 점에서 큰 의미가 있습니다.

4. 권우상 변호사가 제안하는 '실무 체크리스트'

집합건물 분쟁은 법전 속에만 있지 않습니다. 저는 사건을 맡으면 가장 먼저 해당 건물의 관리 규약과 서면 결의서 원본을 확인하기 위해 현장으로 달려갑니다. 책상 앞에서는 보이지 않던 '절차적 하자'가 현장에서는 보이기 때문입니다.

관리단 결의의 유효성을 판단하기 위해 다음 항목을 반드시 체크해 보시기 바랍니다.

[표]
구분
주요 체크 항목
비고
정족수 확인
구분소유자 '수'와 '의결권 지분'이 모두 4분의 3을 넘었나요?
두 조건 모두 충족 필수
이해관계자 배제
소송 당사자나 직접 거래 상대방이 투표에 참여하지 않았나요?
민법 제74조 유추적용
정보의 충분성
서면 결의서에 안건의 내용이 구체적으로 명시되었나요?
"알고 합의했는가"의 기준
대리권 증빙
소유자 본인이 아닌 가족이나 세입자가 서명했다면 위임장이 있나요?
위조 여부 확인 필수

5. 현장의 목소리에 귀 기울이는 해결사, 권우상 변호사

법은 차갑고 딱딱해 보이지만, 그 법이 적용되는 현장은 사람들의 삶과 열정으로 가득 차 있습니다. 저는 관리단 집회 현장에서 고성이 오가는 상황도, 억울함을 호소하며 밤잠을 설치시는 의뢰인의 마음도 잘 알고 있습니다.

서면 결의가 잘못되었다는 것을 입증하려면, 단순히 법리만 주장해서는 부족합니다.
현장에서 결의서가 어떻게 징구되었는지, 그 과정에서 소유자들에게 어떤 설명이 전달되었는지 발로 뛰며 증거를 수집해야 합니다. 저는 의뢰인을 왕으로 모시는 서비스 정신으로, 서면 작성은 물론 현장 설득과 조사까지 직접 챙깁니다.

집합건물법은 알면 알수록 복잡하지만, 제대로 활용하면 여러분의 소중한 재산권을 지키는 든든한 방패가 됩니다.
관리단과의 소송 문제나 서면 결의의 효력 문제로 고민하고 계신다면,
혼자 앓지 마시고 전문가와 상담하십시오.

권우상 변호사 사무실
은 의뢰인이 저를 믿고 맡겨주시는 한, 당일 지방 출장도 마다하지 않고 현장으로 달려가 해결책을 찾겠습니다. 인간적인 신뢰를 바탕으로 여러분의 어려움을 끝까지 책임지고 해결해 드릴 것을 약속드립니다.

도움이 필요하시면 언제든 정중하게 상담하여 드립니다. 여러분의 곁에는 항상 권우상 변호사가 있습니다.

[지도: 법무법인 동북아 권우상변호사사무소 서울특별시 서초구 법원로 15 정곡빌딩 서관 4층 416-417호 이 블로그의 체크인 이 장소의 다른 글]

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