부동산 등기, 어떻게 신청하나요?

안녕하세요.
여러분은 ‘등기’에 대해서 들어보셨나요? 부동산 거래에서 가장 중요한 단어 중 하나라고 할 수 있는데요. 왜냐하면 부동산의 소유권의 변동은 등기하는 것을 전제하고 있기 때문입니다.
따라서 오늘은 등기의 요건과 그 신청방법, 그리고 효과에 대하여 간단하게 알아보겠습니다.

1. 법률행위와 등기

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 민법에서 명시하고 있습니다. 즉 우리가 건물이나 토지 등의 부동산을 사고 파는 경우 소유권이 다른 사람에게 넘어가기 위해서는 반드시 ‘등기’가 필요하다는 뜻입니다.

2. 등기의 유효요건

(1) 형식적 요건

우선, 형식적 요건으로는
1) 등기가 존재하고, 2) 관할등기소에서 등기하여야 하며, 3) 1부동산 1등기 기록주의 원칙에 따른 등기여야 하며, 4) 부동산 등기법에 따른 절차를 거쳐 이루어질 것
이 요구됩니다.

(2) 실질적 요건

다음으로 유효한 등기를 위해서는
등기와 물권행위의 내용이 일치하는 등의 실체관계와의 일치
가 있어야 합니다. 민법은 물권변동에 관해 성립요건주의를 택하고 있고, 등기신청 시 등기의 원인을 증명하는 서면을 제출하여 이를 기재하게 하므로, 등기부에는 물권변동의 과정과 원인이 사실대로 기재되어야 하는 것이 원칙입니다. 다만 ‘중간생략등기, 실제와 다른 등기원인에 의한 등기, 무효등기의 유용’ 등의 경우는 예외에 해당합니다.

3. 등기 신청 방법

(1) 원칙 : 공동신청주의

부동산 등기법 제23조 제1항에 따르면 등기는 등기권리자와 등기의무자가
공동으로 신청하는 것이 원칙
입니다. 즉, 공동신청을 함으로써 그 진정을 담보할 수 있다고 본 것입니다.
‘등기권리자’와 ‘등기의무자’는 부동산 등기법상의 개념으로서 등기청구권을 가지는 자와 그 상대방을 의미합니다. 즉,
부동산
등기권리자
는 신청된 등기가 행하여짐으로써 권리의 취득 기타 이익을 받는 자라는 것이 등기부에 형식적으로 표시되는 자이고,
등기의무자
는 등기를 통해 권리의 상실 기타 불이익을 받는 자라는 것이 등기부에 형식적으로 표시되는 자를 말합니다.

(2) 예외 : 단독신청

공동신청 없이도,
1) 등기의 진정을 보장할 수 있거나, 2) 등기의 성질상 등기의무자가 없어서 공동신청이 불가한 경우
에는 단독신청이 가능합니다.
즉 ① 소유권보존등기나 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인, ② 상속, 법인 합병, 이외의 대법원 규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자, ③ 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자, ④ 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인, ⑤ 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청합니다. 이외에도 상속인에 의한 신청, 채권자에 의한 대위신청, 대리인에 의한 신청 등이 가능합니다.

4. 등기의 효력

등기가 있다면 이에 대응하여 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력을 지닙니다. 명문의 규정은 없지만 진실한 권리관계와 합치될 개연성, 민법 제200조에서 점유에 대하여 권리의 추정적 효력을 인정하는 등의 사정에 따라 이를 인정하고 있습니다.
등기의 효력을 논하는 실익은
‘증명책임’
에 있습니다. 법률상의 추정으로 본다면 증명책임의 전환으로 상대방이 반대사실에 대한 증명책임을 부담하게 되고, 사실상의 추정으로 보면 이를 다투는 자의 반증만으로 쉽게 깨지게 되므로 증명책임은 여전히 등기명의자에게 남게 됩니다.
판례는 이전등기의 경료 사건에서 “이전등기는 권리의 추정력이 있으므로 이를 다투는 측에서 무효사유를 주장·증명하지 않는 한 그 등기를 무효라고 판정할 수 없다”고 하여 법률상 추정으로 보고 있습니다. 이에 따라
등기의 진정성을 부인하려는 자는 현재 등기명의인의 등기가 무효라는 사실의 주장과 그 증명책임을 부담
하게 됩니다.

등기 신청의 경우 누구나 수월하게 진행할 수 있지만, 등기의 과정 또는 등기에 따른 물권 변동의 효력이 발생한 이후에 등기에 관한 하자가 있을 경우 부동산 등의 소유권을 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 등기의 하자로 인하여 사건에 연루되었다면 법률 전문가로부터 면밀한 상담을 받으시는 것을 권해드립니다.

각종 민형사상 사건에 관하여 법률전문가에게 문의사항이 있으시거나

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