계약을 해제하고 싶은데, 어떻게 하나요? | 권우상 변호사 법무법인 동북아

안녕하세요.
여러분들은 계약을 해보신적 있으신가요?

계약은 당사자 쌍방의 의사표시의 합치에 의해 성립하게 되죠. 그런데 체결한 계약이 나에게 오히려 손해를 주거나 무익한 경우에는 계약을 해제하고 싶겠죠? 하지만 그 방법을 잘 모르는 경우가 많고 해제 가능한 경우인지에 대해서도 판단하기 어려울 수 있습니다.
오늘은 어떤 경우에 계약을 해제할 수 있고 어떤 방식으로 해제하여야 적법한지에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 약정해제권의 의의

당사자는 계약 당시 해제권이 발생하는 경우를 미리 약정할 수 있습니다.

즉, 매매에서 계약금을 교부한 경우에는 당사자 간 특별한 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

2. 계약금에 기한 해제의 요건

계약체결 시 계약금 전부를 교부할 것

(1) 계약금의 성질

계약금이 교부되었다면 민법에 따르면 당사자 간 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 계약에 따른 이행을 하기 전까지 교부자는 그 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 ‘약정해제권’을 보유한 것으로 추정합니다.
만약 계약금이 ‘위약 시 계약금을 몰수 또는 배액 상환이라는 특약’으로 인해 위약금의 성질을 갖는다면, 판례는 이를 제565조 제1항의 ‘다른 약정’에 해당하여 해약금의 성질을 배제하는 것이 아니라, 위약금과 해약금이 병존하는 것으로 해석합니다.

(2) 계약금계약

그런데, 계약금이 일부만 지급되었다면 어떻게 될까요? 아래의 사례를 살펴봅시다.

“갑은 자신이 소유한 토지X를 을에게 3억 원에 매도하면서 ‘계약금 3천만 원은 계약 당일 지급하고’ 중도금과 잔금을 이후 지급하기로 하였으나, 을은 계약체결 당일 계약금 중 1천만 원만을 지급했다. 이후 갑은 을에게 1천만 원의 배액인 2천만 원을 교부하면서 계약해제의 의사표시를 하였다. 이때 갑의 계약해제는 적법한가?”
계약금계약은 금전 등의 교부를 통해 이루어지는 요물계약이고 매매 기타의 계약에 종된 계약을 말합니다. 이에 따라 교부 없이 단지 계약금을 지급하기로 약정만 하였다면 계약금으로서의 효력인 계약해제의 권리는 발생하지 않습니다.

그러므로 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 지급하지 않는다면 계약금계약은 성립조차 하지 않으므로 당사자가
임의로 주계약을 해제할 수는 없습니다.

그리고 계약금의 일부만 지급된 경우에는 금전을 수령한 자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준은 실제 교부된 금액이 아니라
‘약정 계약금’
이라는 것이 판례의 태도입니다.

그렇다면 위 사례는 어떻게 해결할까요?
“을은 갑에게 계약금 3천만 원을 지급 약정하였음에도 1천만 원만을 지급하였습니다. 그러므로 나머지 2천만 원을 지급하지 않는 한 계약금계약은 성립하지 않고, 갑은 토지X 매매계약을 임의로 해제할 수 없습니다. 해제하더라도 약정된 계약금 3천만 원의 배액(6천만 원)을 지급하지 않는 한 갑의 계약해제는 적법하지 않습니다.”

계약해제를 위한 의사표시를 할 것

교부자
가 계약해제를 하려면 의사표시로써 당연히 계약금 포기의 효력이 생깁니다.

이와 달리,
수령자
가 해제의 의사표시를 할 경우 반드시 계약금을 ‘현실로 제공’하여야 합니다. 이때의 제공은 배액의 이행의 제공으로 족하고 상대방이 이를 수령하지 않더라도 공탁할 필요는 없습니다. 다만, 공탁하였다면 공탁원인사실에 계약해제의 의사표시가 포함되어 있다고 보아서 상대방에게 공탁의 통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보게 됩니다.

계약을 해제하기 위해서는 계약 당시 당사자가 어떤 내용의 합의나 약정을 하였는지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 또한 계약해제권이 발생하는 원인은 위에서 설명드린 약정해제권 외에도 채무불이행이나 담보책임 등에 기한 법정해제권, 사정변경원칙을 이유로 한 해제권, 채권자지체를 이유로 한 해제권, 묵시적 합의해제 등이 있습니다.

따라서 자신이 체결한 계약을 적법하게 해제할 수 있을지, 그 방법은 무엇인지 알기 위해서는 법률 전문가에게 상담받으실 것을 권해드립니다.

각종 민형사상 사건에 관하여 법률전문가에게 문의사항이 있으시거나

실제로 관련 사건에 연루되어 어려움을 겪고 계신 분들은 주저하지 마시고

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