매매? 임대차? 민법상 전형계약 알아보기

안녕하세요.
일상 생활 속 우리는 다양한 계약을 하게 됩니다. 물건을 사고 파는 것부터 시작해서 대중교통을 이용하는 것까지 모두 계약의 범위에 포함되는 것을 아시나요? 그만큼 계약에 관한 법리는 상당히 중요하다고 볼 수 있습니다.
오늘은 민법에 규정되어 있는 계약의 유형 중 대표적인 매매, 임대차, 소비대차, 도급에 대하여 말씀드리려 합니다.

1. 매매 계약

매매에 관해서는 민법 제563조에 규정되어 있습니다.

매매계약의 당사자
에는 매도인과 매수인이 있습니다. 간단히 설명하자면 매도인은 물건을 팔고 매수인은 사는 사람을 의미하죠

매매계약의 과정
은 첫째로 매도인으로부터 매수인에게 목적물이 넘어가는 동시에 매수인은 돈을 매도인에게 지급합니다. 즉, 매도인은 목적물을 인도할 의무, 매수인은 그것을 받을 권리가 생기며 반대로 매수인은 돈을 지급할 의무, 매도인은 받을 권리가 생깁니다. 권리와 의무가 동시에 발생하는 것입니다.
매매를 통해 소유권을 이전
받으려면 매수인이 물권 변동의 요건을 갖추어야 합니다. 부동산의 경우는 등기, 동산은 인도가 요건입니다. 매매계약 체결 시에 목적물이 부동산이라면 매도인은 매수인에게 부동산을 인도하고 매수인은 그에 따른 금원을 지급합니다. 매수인은 목적물을 인도받고 금원을 지급했다면 이를 등기하여야 소유권을 취득할 수 있습니다.
이와 같이 매매는
쌍무계약
으로서 권리와 의무를 주고 받으며 대가관계를 가지게 됩니다.

2. 임대차 계약

쉽게 말하자면 돈을 받고 물건을 빌려주는 계약이라 볼 수 있습니다. 임대차는 민법 제618조에서 규정하고 있습니다.
임대차 계약 당사자
는 임대인과 임차인
으로서 목적물인 부동산을 임차인에게 빌려주었다면 임차인은 그에 따른 차임(돈)을 임대인에게 지급하게 되는 것입니다.
임대차에 관해서는
권리의무 관계
가 중요합니다. 2년의 임대 약정을 했다고 가정해봅시다.
2년의 기간 만료 전과 후로 나누어 본다면,
임대기간 만료 전
에는 임대인에게 목적물 인도 의무가 발생하며 임차인은 그것을 인도받아 사용할 권리가 생깁니다. 반대로 임차인에게 차임지급 의무, 그리고 임대인은 그것을 지급받을 권리가 생깁니다.
임대기간 만료 후
는 어떨까요? 임대 보증금은 기간 만료 전까지 모든 채무를 담보하게 되고 기간 만료 후에 다시 임차인에게 일단, 기간이 만료하면 임차인은 임차하던 목적물을 반환할 의무가 생기고 임대인은 그것을 받을 권리가 생깁니다. 또 임대인은 보증금반환의무가 생기고 임차인은 이를 반환받을 권리가 생깁니다.
그렇다면 아래의 예시의 경우는 어떨까요?
임대인 A가 B에게 임대차계약을 해주었다. 그런데 그 사이에 A가 C에게 부동산을 매매하고 소유권이전등기까지 마쳐 C는 부동산의 소유권을 취득하였다. 이후 C가 B에게 퇴거를 요구하면 B는 나가야 하는가?

A와의 관계에서는 B가 직접 당사자이므로 A의 부동산에 대하여 점유할 권리가 있습니다. 그러나 C에 대해서는 당사자가 아니므로 주장할 수 없습니다. 하지만 정당한 계약을 마친 B에게 C의 요구에 따라 퇴거하도록 하는 것은 불합리해보입니다. 그래서 임대차의 경우 임차인에 대한 보호가 필요합니다.

이를 위해 예외적으로 임대차 계약 시에도 등기가 가능하도록 하고 주택임대차보호법을 적용하게 하였습니다. 따라서 B가 보호법상 부동산의 새로운 소유자 C에게 점유권을 주장하려면 전입신고 등의 요건을 충족해야 하고 이를 통해 보호받을 수 있습니다.

3. 소비대차

소비대차는 금전 기타 대체물을 빌려주는 것으로서 민법 제598조에서 규정하고 있습니다. 이때 돈 빌려주는 사람을
대주
, 빌려가는 사람은
차주
라고 합니다.
금전 소비대차는
유상소비대차와 무상소비대차
로 나눌 수 있습니다. 전자는 이자가 있는 소비대차이고 후자는 가족 간에 돈을 빌리거나 친구 사이에 빌리는 등 이자 없는 소비대차를 의미합니다.
우선 금전의 소유권이 대주에게 있고 이를 차주에게 빌려주는 형식의 계약입니다. 임대차에서는 임대인의 부동산에 임차인이 점유하더라도 그 소유권이 넘어가지 않지만, 소비대차의 경우
금전을 빌려주는 순간 그것의 소유권자는 차주가 된다
는 점이 가장 큰 차이점입니다.

4. 도급 계약

민법상 전형계약 중에는 도급 계약도 있습니다. 쉽게 말하자면 공사를 맡기면 약정에 따라 이를 이행하는 계약에 해당합니다.

민법 제664조에 따르면 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 이에 대한 보수를 지급할 것을 약정하는 것을 말합니다. 즉, 도급 계약에서는 일의 완성이 중요하다고 볼 수 있습니다.
계약의 당사자
의 예로는 공사를 맡기는 도급인과 공사하는 자인 수급인이 있습니다. 수급인이 다시 도급 계약을 체결한 하수급인도 있을 수 있습니다. 도급 계약을 체결하면 수급인은 공사를 완성하여야 하고 도급인이 그 결과에 따라 돈을 지급하게 됩니다.
예를 들어 택시를 타고 서초까지 가달라고 하면, 손님을 서초까지 운송한다는 측면에서 보면 일의 완성으로써 이 역시 일종의 도급 계약으로 볼 수도 있습니다.

민법 제2장에서는 다양한 유형의 계약에 대해 다루고 있습니다. 오늘은 그 중에서 대표적인 4가지만 살펴본 것입니다. 이외에도 증여, 교환, 사용대차, 고용, 여행, 현상광고, 위임, 임치 계약 등이 존재합니다. 상당히 많죠?

계약의 특성에 따라 발생하는 권리 의무가 각각 다르고 그에 따른 책임이나 기간도 달리 적용되기 때문에 자신의 계약이 정확히 어떤 계약에 속하는지 아실 필요가 있습니다. 특히 목적물이 부동산이거나 큰 액수의 금전에 관한 계약을 하실 경우 법률 전문가의 조력을 받으시는 것을 권해드립니다.

각종 민형사상 사건에 관하여 법률전문가에게 문의사항이 있으시거나 실제로 관련 사건에 연루되어 어려움을 겪고 계신 분들은 주저하지 마시고

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