전세와 월세, 임대차 제대로 알기

안녕하세요.
이번 시간에는
임대차 3법
에 대해 알아보도록 하겠습니다.
아마 한번쯤은 뉴스에서 임대차 3법에 대한 이야기를 들어보셨을 것입니다. 대선 공약에도 등장할 만큼 사회적 영향력이 큰 법률입니다. 특히 우리나라의 경우 보유 재산 중 부동산의 비율이 상당히 높은 편에 속하는 만큼 부동산의 임대 및 임차에 관한 법률은 매번 사회적 이슈가 되곤 합니다.
임대차 3법은 말 그대로 임대차에 관한 3가지의 법률을 지칭합니다. 바로
1)전월세 신고제, 2)전월세 상한제, 3)계약갱신청구권
으로 구성되어 있습니다.
지금부터 위의 3가지 법률 각각의 규정과 주요 내용, 세부 사항들을 알아보도록 하겠습니다.

1. 전월세 신고제

주요 내용

2021년 6월 1일부로 시행된 주택임대차신고제로서 「부동산거래신고 등에 관한 법률」제6조의2(주택임대차 계약의 신고) 규정을 신설하였습니다. 이에 따라 임대차계약의 당사자인 임대인과 인차인은 보증금이나 임대료 등을
계약을 체결한 날부터 30일 내
에 주택 소재지 시군구청에 신고할 의무가 발생합니다. 당사자 일방이 신고하지 않을 경우 단독으로 신고할 수 있고 임대차 계약 사항을 신고하면
확정일자가 부여된 것으로 간주
하는 규정입니다.

신고 지역 및 금액

신고의무
는 서울, 경기도, 인천을 포함한 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 지역으로 규정하였습니다. 임대거래가 적고 소액의 임대차 계약 비율이 높아서 신고 필요성이 낮은 지역은 신고지역에서 제외하는 것이 특징입니다.

신고금액 기준
은 확정일자가 없는 경우에도 최우선변제가 가능한 임차보증금 최소금액이 6천만 원이라는 점을 고려해
임차보증금의 경우 6천만 원 또는 월 차임의 경우 30만 원을 초과하는 경우의 임대차 계약
으로 규정하고 있습니다. 신규, 갱신계약 모두 신고대상에 해당하고, 다만 계약금액이 종전과 동일한 갱신계약은 신고의무가 없습니다.

신고 내용 및 방법

신고 사항
은 계약당사자의 인적사항, 임대물의 정보와 임대료, 계약기간 및 체결일 등 ‘표준임대차계약서’에 기초한 전형적인 임대차 계약을 신고내용으로 하고, 갱신계약인 경우 종전계약의 임대료 및 계약갱신청구권 행사여부를 추가하도록 규정하였습니다.

신고 방법
은 임대인과 임차인이 모두 서명 또는 날인한 임대차 계약 신고서를 제출하는 것을 원칙으로 하되, 신고 상 편의를 위하여 임대인이나 임차인 중 1인이 당사자가 공동으로 서명 또는 날인한 계약서를 제출할 경우 유효하게 신고한 것으로 간주하도록 정하고 있습니다. 만약 계약당사자의 공동 작성 계약서가 없다면 계약자 중 1인이 계약금이 입금된 내역 등 임대차 계약사항을 파악할 수 있는 서류와 신고서를 제출함으로써 신고할 수 있습니다.

이외에 주민등록법에 따른 전입신고를 하는 경우, 임대차 계약서 첨부 시 임대차 신고를 한 것으로 간주하며, 임대차 계약을 신고할 때 계약서를 제출한 경우, 주택임대차보호법에 따라 확정일자가 부여됩니다.

2. 전월세 상한제

주요 내용

「주택임대차보호법」제7조(차임 등의 증감청구권)에서 규정하고 있는 전월세 상한제는 계약갱신 시
임대료를 증액할 경우 그 상한을 5% 범위로 제한
함으로써 임대료 급등으로 인한 임차인들의 부담을 줄이고자 제정되었습니다. 이는 존속하던 계약에서 임대료를 증액하는 경우 또는 계약갱신청구권을 행사할 경우에 적용 가능합니다.

세부 사항

이때
5%는 증액 가능한 임대료의 상한
일 뿐이고, 계약당사자인 임대인과 임차인은 상한 범위 내에서 협의를 통해 별도의 임대료 산정도 가능합니다. 임대인이 타인에게 소유권을 넘기더라도 기존 계약이면 연장할 수 있고 상한 역시 5%로 제한됩니다. 다만, 새 임차인과 계약을 체결할 경우 전월세상한제는 적용되지 않으며 계약갱신청구권을 통해 4년간의 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한이 적용되지 않습니다.

임대인과 임차인이 합의하여
계약갱신청구권 행사 없이 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수도 있습니다
. 즉, 계약갱신청구권의 행사여부는 임차인의 의사에 달려있으므로 임차인이 이를 행사하지 않고 임대인과의 합의를 통해 상한 5%를 초과하여 인상하는 임대차계약의 체결도 가능합니다. 이 경우 임차인은 이후에 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사 가능하다.

계약갱신청구권 행사시에는 임대인과 임차인 합의하에 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 경우 그 초과부분은 효력이 없습니다
. 주택임대차보호법 제10조와 제10조의2 규정은 당해 법률에 위반한 약정으로써 임차인에게 불리할 경우 효력이 인정되지 않고, 임차인이 5%를 초과하여 임대료를 지급한 경우 상한 초과분에 해당하는 임대료의 반환청구가 가능합니다.

임대료 상한 5%를 초과하여 증액하는 계약 연장을 합의한 때에 임차인은 계약갱신청구권의 행사를 통해 상한 5% 이내로 조정할 수 있습니다. 따라서 임차인은 현재 곧바로 계약갱신청구권을 행사하여 상한 5% 범위 안으로 조정할 수도 있고, 이를 초과하는 임대료로 합의한 연장계약은 유지하되, 당해 계약의 만료시점에 계약갱신청구권 행사를 통해 5% 범위에서 임대료를 증액하여 2년간 추가로 거주하는 방법도 있습니다.

3. 계약갱신청구권

주요 내용

「주택임대차보호법」제6조의3(계약갱신 요구 등) 규정에 따라 임차인의 계약갱신청구권을 보장하여
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있는 제도
입니다.

임대인은 원칙적으로 그 요구를 거절할 수 없고, 임차인이 2기의 차임 액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하거나 임대인(임대인의 직계존속·비속을 포함한다)이 임대목적물에 실제 거주하려는 경우 등 각 호에서 정한 법적 사유가 있는 경우에만 예외적으로 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 임차인의 계약갱신청구는
1회에 한하여 행사 가능
하며, 이때 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로써
전월세 임대기간은 실질적으로 2+2, 4년 이상
이 됩니다.

세부 사항

임차인은 임대차 기간이 종료하기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 갱신할 것을 청구할 수 있습니다. 단, 계약갱신청구권 행사기간 관련하여 과거 1개월 전에서 2개월 전으로 개정된 사항은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신한 계약부터 적용됩니다.

임차인의 갱신청구권은
1회에 한하여 행사 가능하며, 2년간 보장
됩니다. 만약
묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 갱신청구권 행사로 보지 않고
, 계약갱신청구권을 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정됩니다. 묵시적 갱신의 경우 계약당사자가 기존의 계약을 종료하거나 조건변경 등의 통지를 하지 않을 경우 기존의 임대차와 동일 조건으로 또다시 임대차가 형성된 것으로 보는 제도이기 때문에 둘을 구별하여야 합니다. 따라서 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 이후 묵시적으로 성립한 갱신계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1(또는 2)개월 전까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

계약갱신청구권을 행사할 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보아,
갱신하는 임대차 기간은 2년으로 보장
됩니다. 다만, 차임 및 보증금은
종전의 금액에서 5%의 범위 내로 증감
할 수 있습니다. 계약갱신청구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다.

지금까지 임대차 3법에 해당하는 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권에 대하여 살펴보았습니다. 이미 시행되고 있는 제도이므로 전세나 월세로 집을 구하신 분들 중 해당하시는 분들은 전월세 신고를 경험해보셨을 것입니다. 또 계약을 갱신하시는 분들은 전월세 상한제나 계약갱신청구권을 경험해보셨을 수도 있을 것 같습니다.

위 제도를 제대로 활용하려면 자신의 임대차에 대한 정확한 정보 파악이 우선입니다. 또한 계약갱신청구권의 경우 갱신 거절의 사유가 상세하게 규정되어 있으며 이와 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있는 것도 사실입니다.

따라서 주택 임대차에 관하여 분쟁이 발생했거나 발생할 우려가 있다면 법률 전문가의 도움을 받으시는 것을 권해드립니다.

전세, 월세 등 임대차에 관하여 법률전문가에게 문의사항이 있으시거나 실제로 관련 사건에 연루되어 어려움을 겪고 계신 분들은 주저하지 마시고

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